Покупатели снова выбирают котлован

Традиционно наибольший спрос в проектах первичного рынка недвижимости наблюдается на старте продаж, что, как правило, совпадает с ранней стадией строительства дома – этапом котлована или заливкой фундамента. Однако кризисные тенденции 2014-2015 гг. «спутали все карты». На фоне проблем с финансовой устойчивостью некоторых игроков и «заморозкой» отдельных площадок, спрос стремительно стал смещаться в пользу новостроек на средней стадии готовности. По данным IKON Development, 88% подмосковных клиентов 2015-2016 гг. отказались от приобретения квартиры в доме на котловане. Даже инвесторы, традиционно входящие в проект буквально в первые дни продаж, ждали роста готовности корпуса хотя бы до уровня 1-3 этажа, прежде чем вложить средства.

Однако в 2017 году тенденция отказа от покупки жилья на котловане наконец преломилась. По данным экспертов IKON Development, доля заявок на приобретение квартиры на начальной стадии реализации за прошедший год увеличилась почти в два раза – с 12% до 23%. Одновременно положительную динамику показали и сделки в готовых домах – с 21% до 32%. А вот покупательская активность на этапе монолитно-фасадных работ снизилась более чем в два раза: с 36% до 15%. Самые стабильные показатели спроса зафиксированы на этапе внутренней отделки и устройства инженерных коммуникаций: 31% и 30% соответственно.

Аналитики IKON Development отметили три главные причины восстановления спроса на начальной стадии реализации проекта. Первая – рост доверия к строительной отрасли. На протяжении 2015-2016 гг. власти активно обсуждали возможные поправки в 214-ФЗ, направленные на защиту интересов и прав покупателей – участников долевого строительства. Осенью 2017 года первые изменения, касающиеся размера уставного капитала и начала работы единого компенсационного фонда, вступили в силу, в результате чего покупатели, будучи более уверенными в надежности проектов, активно вкладывали средства на начальной стадии.

Вторая причина – перспективный отказ от финансирования за счет долевого строительства и переход к использованию эскроу-счетов. Напомним, изначально заявление Президента РФ Владимира Путина о необходимости замены долевого строительства было воспринято как полный отказ от продажи строящегося жилья и по сути исчезновения первичного рынка. На фоне таких перспектив часть клиентов решили не откладывать сделку. При этом, как отмечают эксперты IKON Development, среди таких покупателей практически не было тех, кто обратился к застройщику впервые. В основном речь шла о клиентах, мониторящих рынок на протяжении нескольких месяцев, а то и лет.

Третья причина роста спроса на корпуса, находящиеся на стадии котлована, это повышение лояльности банков. Напомним, в конце 2016 года власти отказались от продления программы субсидирования ипотечной ставки под 12%. Поэтому уже с 1 января 2017 года рынок жилищного кредитования приступил к работе в новых реалиях, без «костыля» в виде государственной помощи. Помимо ведущих банков в активную борьбу за клиента вступили и более мелкие игроки, подогрев конкуренцию.

Как следствие, даже крупные банки вынуждены были идти навстречу покупателям и застройщикам. В частности, девелоперы получили возможность для аккредитации проекта еще на этапе котлована, хотя в 2015-2016 гг. кредиторы проявляли более жесткую политику, сотрудничая с новостройками с готовностью как минимум от 10-20% из-за чего покупатели не могли привлечь ипотеку и ждали, пока дом вырастет до нескольких этажей. Теперь же банки сами готовы войти в проект как можно раньше, чтобы первыми занять свободную нишу.