Прогнозы на 2025 год, которые уже сбылись для рынка новостроек

В компании Plus Development изучили главные прогнозы на 2025 год для рынка новостроек и проанализировали те, которые уже сбылись в январе.

Началась заморозка новых проектов

Осенью 2024 года предстоящую заморозку жилищных проектов стали обсуждать примерно все. Но речь не шла о действующих стройках: проектное финансирование в принципе исключает массовое простаивание объектов. Будущие проекты многим застройщикам пришлось отложить из-за дорогих кредитов, стремительно увеличивающихся расходов на строительно-монтажные работы и инфляции. В январе 2025 года стало известно о заморозке новых крупных проектов, в том числе и ЖК на несколько десятков корпусов.

Правда, сейчас это называют не заморозкой, а переносом старта продаж. Обычная практика, которая в сегодняшней ситуации снижает общие риски как для компаний, так и для покупателей.

«Девелоперы направляют силы и средства на реализацию текущих проектов, на финансирование рассрочки, которая сейчас так популярна, на собственные кредиты. Если проектное финансирование не подешевеет в краткосрочной перспективе или не появятся комплексные меры поддержки отрасли, число проектов с отложенным стартом будет расти в геометрической прогрессии. В будущем это может привести к дефициту и «битве» покупателей за наиболее интересные объекты, особенно в Старой Москве», — прокомментировала ситуацию Елена Тарасова, коммерческий директор компании Plus Development.

Цены на квартиры продолжили расти

Безусловно, многие ожидали падения цен на первичном рынке. Но еще громче звучали прогнозы о росте стоимость жилья в 2025 году — по крайней мере, на уровне инфляции. На сегодняшний день, например, в Москве цена одного квадратного метра продолжает дорожать, и пока нет предпосылок к удешевлению. По данным аналитиков Plus Development, средний рост цен в столице за 2024 год составил не менее 8%.

Впрочем, из-за падения спроса застройщики все активнее предлагают различные акции и скидки.

В некоторых случаях дисконт достигает 25-30%. Но, как отметила Елена Тарасова, это вовсе не «саморазрушительная» попытка продать и не скрытый обвал цен: просто финансовые модели таких компаний выдерживают большие скидки.

«В начале 2025 году девелоперы по-прежнему стараются подобрать оптимальный набор инструментов, чтобы удержать темпы продаж. Для большинства игроков рынка это семейная и военная ипотека, а также рассрочка и трейд-ин. Тотально снижать цены никто не планирует», — уточняет Елена Тарасова.

Рыночная ипотека стала недоступной для большинства окончательно

Ставки на уровне 30% и большой первоначальный взнос, который должен составлять не менее 20%, вместе с увеличивающимися ценами на жилье «отрезают» от рынка значительную часть населения страны. В результате многие клиенты переориентировались на аренду и отложили планы о покупке жилья на длительный срок.

Число продаж с рыночной ипотекой на рынке новостроек продолжает снижаться. К примеру, в Старой Москве в бизнес-классе в 2024 году доля ипотечных сделок составила 63,4%: это примерно на 14,4% меньше, чем годом ранее. Такие данные приводят аналитики Plus Development.

Частично положение спасает рассрочка, ставшая одним из главных инструментов. В этом случае есть надежда, что через несколько лет ставки по кредитам снизятся, и можно будет спокойно перейти с рассрочки на ипотеку.

Замедлилось вымывание с рынка самых недорогих новостроек

О том, что именно самые доступные новостройки будут быстрее других терять покупателей, делались прогнозы еще летом прошлого года, в период, когда завершилась безадресная программа льготной ипотеки. Логика прогнозов простая: люди, у которых с самого начала было немного средств на покупку жилья, сейчас совсем не могут накопить на первоначальный взнос или получить одобрение банка. Исключение составляют претенденты на получение семейной ипотеки, но и они изменили модель поведения.

«В последние месяцы особенно заметно, что люди, если они все-таки принимают решение купить, чаще делают выбор в пользу более дорогих лотов. По сути, у них нет права на ошибку: неизвестно, когда получится купить другое жилье. В результате сегодня особенно востребованы смешанные форматы: еще не такие дорогие, как бизнес-класс, но уже не совсем «скромные и стандартные». В фокусе спроса — объекты с богатым внутренним наполнением, безопасными охраняемыми дворами, яркими планировочными решениями», — высказала мнение Елена Тарасова.

Многие семьи переключились на квартиры большей площади

Новая волна покупателей, использующих программу «Семейная ипотека», сейчас стала избегать однокомнатных квартир: они или улучшают жилищные условия, продавая старое жилье, или сразу выбирают двухкомнатные или трехкомнатные квартиры.

Используя комбинацию трейд-ина, материнского капитала и сниженной ставки, многие семьи с детьми могут купить просторные квартиры. Поэтому, прогнозы, которые связаны с дальнейшим усилением позиций трейд-ин совместно с семейной ипотекой, сбываются.

«Девелоперы, в свою очередь, всеми силами привлекают семейную аудиторию, предлагая не только финансовые выгоды, но и планировки, которые можно адаптировать под разные семейные сценарии, и безопасные дворы без машин, и разнообразную инфраструктуру для детей», — отметила Елена Тарасова.