В Plus Development подсчитали, стоило ли покупать квартиру при высоком "ключе"

У покупателей новостроек есть вечный вопрос: покупать сейчас или подождать? Его задавали во время кризиса в 2009 году, он беспокоил и тех, кто оформлял ипотеку под 13-14% в 2019 году.

Особенно страшно было тем покупателям, кто решился приобрести квартиру в 2025 году, когда ключевая ставка была на уровне 21%. Но аналитики Plus Development сделали просчеты и пришли к выводу, что покупатели даже этого сложного периода сейчас оказались в большом выигрыше. В компании подчеркивают, что на протяжении 21 века выжидательная стратегия вообще не работала на московском рынке новостроек. Особенно ярко это проявилось в последние годы.

Прошлое и будущее

Что же произошло с теми, кто решился купить квартиру в Москве по рыночной ипотеке, например, в мае 2025 года?

Начнем с того, что стоимость с тех пор выросла сильно, на 20-35% и более – в зависимости от месторасположения. На массовом рынке средняя цена квадратного метра в Москве весной 2025 года была на уровне 352-354 тысячи рублей. А уже в начале 2026 года в «старом» городе фиксируют все больше предложений по 500-700 тысяч рублей.

Только за январь 2026 года цена московских новостроек увеличилась на 2-3%. Тренд будет продолжаться из-за дефицита проектов, роста себестоимости, НДС и вымывания самых доступных лотов. Ключевая ставка тем временем снизилась и пока остается 15,5%.

Экономия в цифрах

Допустим, наш покупатель, решившийся на ипотечную сделку при ключевой ставке в 21%, в феврале рефинансирует кредит под текущие ставки. Это уже даст значительную экономию на ежемесячном платеже, и не только.

При расчетах аналитики Plus Development использовали консервативную ставку 27% для весны 2025 года и 19-20% – для нынешнего периода.

Итак, весной прошлого года человек приобретает квартиру в Москве площадью 45 кв.м. за 15 850 000 рублей. Он отдает первоначальный взнос в размере 30% и берет 11,1 млн рублей в ипотеку на 20 лет. При ставке 27% ежемесячный платеж составил около 250 тыс. рублей. Но это не самое печальное: покупателю необходимо выплатить банку более 60 млн рублей за весь период, из которых переплата будет больше 49 млн рублей.

И вот наступает февраль 2026 года. Цена приобретенной квартиры увеличилась: допустим, на сегодняшний день она стоит примерно 19-20 млн рублей (или значительно больше). Но, кажется, это единственная хорошая новость.

Основной долг почти не изменился: из-за высокой ставки значительная часть денег уходила на погашение процентов. Так что те же 11 млн рублей наш покупатель решает рефинансировать уже под 19% на оставшиеся 19 лет и 3 месяца. И тут начинается самое интересное.

Новый ежемесячный платеж составит 180,5 тыс. рублей: это уже на 60 тысяч рублей меньше. Полная переплата тоже заметно снизится и будет составлять примерно 30,6 млн рублей. Экономия на переплате, если сравнивать с первоначальным кредитом, составит около 18-19 млн рублей.

А теперь смотрим, что получается, если приобретать ту же квартиру сейчас. Для покупки «с нуля» берем усредненную ставку 20,5% (ставка рефинансирования часто ниже, особенно если клиент на хорошем счету у банков).

Стоимость аналогичного лота – 19 800 000 рублей. Первоначальный взнос – 30%, в кредит оформляем 13 860 000 рублей на 20 лет.

Ежемесячный платеж будет примерно 241 000 рублей. Полная переплата составит около 44 млн рублей. Таким образом, человек, который рискнул приобрести квартиру в Москве при ключевой ставке 21% и в дальнейшем решился на рефинансирование, в приведенном примере имеет следующие преимущества.

Во-первых, ежемесячный платеж ниже на 60-65 тысяч рублей, чем при покупке в феврале 2026 года.

Во-вторых, на росте цены квартиры удалось «заработать» 4 млн рублей.

И в-третьих, даже с учетом рефинансирования (банки дают его с минимальными комиссиями 0,5-1%) общая экономия на переплате за весь срок составит 12-14 млн рублей (если сравнивать с тем, что было бы, если бы ту же квартиру купили сейчас за 19,8 млн под 20,5%).

«Выжидательная позиция практически никогда не окупалась на протяжении 25 лет – цены росли быстрее, чем падали ставки. А при текущем дефиците предложения и росте себестоимости тренд на удорожание новостроек в 2026 году сохранится. В итоге получается, что период запредельного «ключа» оказался одним из самых удачных для покупки новостройки в последние годы: пугающие 21% были временной болью, которую перекрыло мощное удорожание недвижимости и постепенное смягчение монетарной политики. Вероятно, все, кто могут, но сегодня сознательно откладывают покупку квартиры в Москве – например, из-за стремления накопить большой первоначальный взнос – столкнутся с теми же проблемами, что их предшественники. Жилье еще сильнее подорожает, предполагаемые выгоды от большого ПВ сойдут на нет. Оптимальное время для входа в сделку в 2026 году – весна, дальше цены начнут расти по экспоненте, по мере снижения ключевой ставки и роста популярности рыночной ипотеки», – считает Екатерина Наливайко, директор по маркетингу компании Plus Development.