Зарабатывать на инвестициях в квартиры на котловане стало очень сложно

Если раньше такие вложения стабильно приносили доход практически на любом проекте, то сегодня прибыльными остается лишь небольшое количество жилых комплексов, сочетающих в себе ряд параметров: интересную локацию, правильную концепцию, высокое качество строительства, небольшое количество квартир в доме.

Причина, вопреки большому количеству мнений, заключается не в переходе отрасли жилого строительства на эскроу-счета и проектное финансирование. Руслан Сухий, профессиональный инвестор в недвижимость, руководитель проекта «Рентавед» уверен, что ключевыми факторами, снижающим вероятность получения дохода от инвестиций в покупку квартиры на котловане, являются: большой объем нереализованных квартир у застройщиков и высокий уровень котлованных цен.

Из-за больших объемов ввода новых проектов инвестор сегодня начинает конкурировать с квартирами и апартаментами соседних ЖК, которые появляются позже и предлагаются по более низким ценам. Что делает его актив неконкурентоспособным по цене. «Например, в 2018 году инвесторы приобрели в столичном ЖК квартиры по 250 тысяч рублей за «квадрат». До февраля 2020 их активы прибавляли в цене, но затем снова вернулись на уровень 2018 года, так как застройщик вывел в продажу корпус с апартаментами в новой очереди того же комплекса», – рассказал эксперт.

Кроме того текущий высокий уровень котлованных цен делает заработок на перепродаже совсем небольшим. Квартиры в другом столичном ЖК за год, начиная с I квартала 2019 года, выросли в цене на 12% – с 225 до 255 тысяч за квадратный метр. Если бы инвестор захотел продать свою квартиру в данном ЖК сегодня, то для этого необходимо предложить скидку порядка 10%. Таким образом, доход всего – 2%.  

Сегодня, чтобы заработать на покупке квартиры на котловане, необходимо гораздо более тщательно выбирать проект и объект инвестиций. Однозначно эксперты рынка недвижимости не советуют инвестировать в проекты массовой застройки.

«Чем больше строится рядом проектов, тем меньше у инвестора шансов заработать. Прибыльны сегодня только одиночные точечные проекты, которые возводятся в районах с невысокой плотностью застройки и развитой инфраструктурой. Квартир в ЖК должно быть немного, в Москве не более 500. Квартиру для инвестиционной покупки необходимо выбирать с характеристиками, выгодно отличающими ее от остального предложения на рынке. Сегодня, на мой взгляд, таким активом будет однокомнатная или двухкомнатная квартира с эргономичной планировкой в доме класса «бизнес» или «комфорт+». Существенными плюсами будут: близость к метро – в пределах 1-1,5 километров, хорошие видовые характеристики, например, на воду, качественная отделка», – подчеркивает Руслан Сухий. Такие проекты по-прежнему могут приносить инвестору до 20-30% годовых. Например, цена квадратного метра в ЖК «Дом Серебряный бор» в Москве с начала строительства до момента ввода дома в эксплуатацию выросла с 200 до 450 тысяч рублей.